I documenti che servono per vendere casa

Il momento giusto per raccogliere i documenti non è quando arriva la proposta: è prima di pubblicare l’annuncio. Una difformità catastale scoperta a metà trattativa costa settimane e a volte l’acquirente, che nel frattempo ha trovato altro. Scoperta prima, si sistema con calma e nessuno se ne accorge.

1. Chi vende e con che titolo

• Documento d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari.
• Atto di provenienza: il rogito con cui hai comprato, oppure la donazione, oppure la dichiarazione di successione se è arrivato per eredità.
• Stato civile e regime patrimoniale. In comunione dei beni serve la firma di entrambi i coniugi, anche se sul rogito c’è un nome solo.
• Se c’è una separazione o un divorzio: la sentenza o gli accordi omologati, perché possono contenere vincoli sull’immobile.

2. L’immobile al catasto

• Visura catastale aggiornata — si scarica in pochi minuti.
• Planimetria catastale. Qui casca la maggior parte dei problemi: deve corrispondere allo stato reale dei luoghi. Un bagno spostato, una parete tolta o una veranda chiusa e mai denunciata sono difformità da sanare.
• Visura ipotecaria per verificare ipoteche, pignoramenti o altri gravami. Se c’è un mutuo residuo si estingue e si cancella l’ipoteca al rogito: è normale, ma va programmato.

3. L’immobile in comune

• Titolo edilizio: licenza, concessione o permesso di costruire. Per gli immobili antecedenti al 1° settembre 1967 vale la dichiarazione sostitutiva.
• Eventuali SCIA, DIA, CILA delle opere fatte nel tempo.
• Condoni e sanatorie: domanda, ricevute di pagamento e — soprattutto — la conclusione della pratica. Un condono presentato e mai concluso è un problema serio, che va risolto prima di vendere.
• Agibilità, dove prevista.

La conformità urbanistica e quella catastale sono due cose diverse e vanno verificate entrambe. Capita spesso che una sia a posto e l’altra no.

4. Energia e impianti

• APE — Attestato di Prestazione Energetica. Obbligatorio già per pubblicare l’annuncio: la classe va indicata. Vale dieci anni se gli impianti sono stati manutenuti regolarmente.
• Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, termico, gas), se disponibili. Non sono obbligatorie per vendere, ma la loro assenza si negozia.
• Libretto della caldaia con i bollini di manutenzione.

5. Il condominio

• Dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti e sull’assenza di liti in corso: è quella che il notaio chiede sempre.
• Regolamento di condominio e tabelle millesimali.
• Ultimi due bilanci e i verbali delle ultime assemblee.
• Delibere di lavori straordinari approvate o anche solo all’ordine del giorno: incidono sul prezzo e su chi paga cosa. Meglio metterle sul tavolo subito.

6. Se l’immobile arriva da un’eredità

• Dichiarazione di successione presentata e registrata.
• Volture catastali eseguite: senza, l’immobile al catasto risulta ancora del defunto.
• Accettazione dell’eredità, espressa o tacita, trascritta.
• Se ci sono più eredi, servono tutte le firme. Se qualcuno è minorenne o incapace, serve l’autorizzazione del giudice tutelare: sono mesi, non giorni.

7. Se l’immobile è affittato

• Contratto di locazione registrato e ricevute di pagamento.
• Prelazione: in alcuni casi l’inquilino ha diritto di prelazione, che va gestito nei modi e nei tempi previsti.
• Vendere con l’inquilino dentro si può, ma cambia il pubblico — diventano quasi solo investitori — e quindi cambia il prezzo.

Le tre cose che fanno saltare più rogiti

1. Planimetria non conforme. Si sistema con un tecnico, ma servono tempo e denaro. Va scoperta prima.
2. Condono mai concluso. Il caso peggiore: può bloccare la vendita per mesi.
3. Successione incompleta. L’immobile ereditato che al catasto risulta ancora intestato a chi non c’è più.

Chi lo fa

Non devi occupartene tu. Nei nostri incarichi il checkup documentale è compreso e si fa prima di andare online: verifichiamo tutto, ti diciamo cosa manca e cosa va sistemato, e ti indirizziamo al tecnico giusto dove serve.