Canone concordato a Milano: conviene davvero?

Di cosa stiamo parlando

Il canone concordato è il contratto 3+2 previsto dalla legge 431/1998: tre anni più due di rinnovo automatico, con un canone che non può superare le fasce stabilite dall’accordo territoriale del Comune di Milano, firmato dalle associazioni di proprietari e inquilini.

In cambio del canone calmierato il proprietario ottiene tre vantaggi fiscali che, messi insieme, ribaltano quasi sempre il conto.

I tre vantaggi

1. Cedolare secca al 10% invece del 21% del contratto libero. È la voce più pesante.
2. IMU ridotta del 25%: si paga il 75% dell’imposta ordinaria.
3. Imposta di registro ridotta — e con la cedolare secca non si paga affatto, né registro né bollo.

A questi si aggiunge un vantaggio che non sta nei numeri ma pesa: la domanda è più ampia. Un canone dentro le fasce raggiunge molte più persone, e l’immobile resta sfitto meno tempo. Due mesi di vuoto all’anno si mangiano qualunque differenza di canone.

Facciamo il conto

Prendiamo un bilocale in semicentro milanese. Libero a 1.200 € al mese, concordato a 950 €. IMU ordinaria 900 € l’anno.

• 4+4 libero: 14.400 € lordi − 21% di cedolare (3.024 €) − 900 € di IMU = 10.476 € netti.
• 3+2 concordato: 11.400 € lordi − 10% di cedolare (1.140 €) − 675 € di IMU = 9.585 € netti.

Qui il libero resta avanti di circa 890 €. Ma basta che l’immobile resti sfitto un solo mese in più nel contratto libero — 1.200 € persi — perché il conto si ribalti. E su tagli e zone dove le fasce concordate sono vicine ai prezzi di mercato, il concordato vince anche senza contare lo sfitto.

La domanda giusta non è «quanto incasso al mese», ma «quanto mi resta a fine anno, contando le tasse e i mesi vuoti». Sul nostro simulatore puoi provare con i tuoi numeri.

L’attestazione è obbligatoria

Questo è il punto su cui si sbaglia più spesso. Se il contratto non è stipulato con l’assistenza delle associazioni firmatarie, serve comunque l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’associazione firmataria dell’accordo territoriale.

Senza attestazione non hai diritto né alla cedolare al 10% né all’IMU ridotta, anche se il canone è dentro le fasce. È un documento che costa poco e vale migliaia di euro: farne a meno è l’errore più caro che si può fare su questo contratto.

Quando il concordato non conviene

• Immobili di pregio in zone dove il mercato libero è molto sopra le fasce: la distanza è troppa e i vantaggi fiscali non la colmano.
• Immobili che si affittano comunque in una settimana: se non hai mai un mese di sfitto, il vantaggio della domanda più ampia non ti serve.
• Se prevedi di rientrare in possesso presto: il 3+2 ha vincoli di disdetta più rigidi. In quel caso valuta un transitorio, se hai una causale reale da documentare.

Le cose da sapere prima di firmare

• La fascia di canone dipende dalla microzona e dalle caratteristiche dell’immobile: superficie, stato, dotazioni, spazi esterni. Due appartamenti nella stessa via possono avere fasce diverse.
• Il contratto va registrato entro 30 giorni e la cedolare va opzionata alla registrazione.
• Con la cedolare secca rinunci all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione.
• Alla scadenza dei primi tre anni il rinnovo biennale è automatico, salvo i motivi di diniego previsti dalla legge.

In sintesi

Sul mercato milanese il canone concordato conviene più spesso di quanto si creda, soprattutto sui tagli medi e piccoli in semicentro e nelle zone universitarie. Il conto va fatto sul netto annuo, non sul canone mensile, e l’attestazione non è un dettaglio burocratico: è la condizione senza la quale tutto il vantaggio sparisce.